Règle générale

La notification du congé doit être faite au moins 6 mois avant la fin du bail.

Ce délai court à compter de la réception de la notification par le locataire.

Toutefois, rien n'interdit au bailleur de délivrer un congé à une date largement antérieure à la date d'expiration du bail : le congé délivré pour une date prématurée n'est pas nul, mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné.

Pendant ce délai, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d'occupation du logement.

Congé consécutif à l'achat d'un bien occupé

Lorsqu'il rachète un logement déjà occupé, le nouveau propriétaire ne peut pas donner congé à l'actuel locataire pour vendre ou pour habiter avant un certain délai.

Loger un proche

Le bailleur peut donner congé pour loger un proche qui est :

• son époux,

• ou son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé,

• ou son partenaire de Pacs,

• ou un ascendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs,

• ou un descendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.

Contenu de la lettre de congé

Le courrier adressé au locataire en place doit préciser :

• le motif du congé,

• les noms et adresses du ou des bénéficiaires,

• et, si le bail a été signé depuis le 27 mars 2014, l'indication du lien entre le bailleur et le bénéficiaire ainsi que le caractère réel et sérieux de la reprise.

À défaut, le congé n'est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.

Contenu de la lettre de congé

La lettre de congé adressée au locataire doit :

• indiquer le prix de vente et le mode de paiement (au comptant ou par paiements échelonnés),

• et décrire précisément ce que comprend la vente (logement et annexes).

À défaut, le congé n'est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.

Le congé régulièrement délivré vaut offre de vente au profit du locataire en place.

Décision du locataire

À partir de la date de réception de la lettre de congé, le locataire a 2 mois pour accepter ou refuser l'offre de vente.

L'absence de réponse du locataire est considérée comme un refus d'acheter et il doit quitter le logement à la fin du bail.

Si le locataire accepte la vente, il doit en informer le propriétaire :

• par lettre recommandée avec avis de réception

• et au plus tard dans les 2 mois suivant la date de réception de l'offre de vente.

Le locataire dispose ensuite d'un délai de 2 mois (ou 4 mois en cas de recours à un crédit immobilier) à partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, pour signer l'acte de vente.

Exemple de motifs

En fin de bail, le propriétaire peut refuser que la location se poursuive et décider de donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux.

La loi n'ayant pas défini ce qu'il faut entendre par "légitime et sérieux", c'est au juge de décider si le motif invoqué par le propriétaire entre dans cette définition.

C'est notamment le cas s'il peut prouver des troubles de voisinage ou des retards répétés du paiement du loyer.

Contenu de la lettre de congé

La lettre doit préciser le motif qui entraîne le non renouvellement du bail.

Loger un proche

Le bailleur peut donner congé pour loger un proche qui est :

• son époux,

• ou son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé,

• ou son partenaire de Pacs,

• ou un ascendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs,

• ou un descendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.

Contenu de la lettre de congé

La lettre de congé adressée au locataire doit préciser le motif qui conduit le bailleur à ne pas renouveler le bail.

S'il s'agit d'un congé pour reprise, le courrier doit en outre indiquer :

• le nom du bénéficiaire,

• son adresse,

• la nature du lien existant entre le bénéficiaire et le bailleur.

Exemple de motifs

En fin de bail, le propriétaire peut refuser que la location se poursuive et décider de donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux.

La loi n'ayant pas donné de définition de ce qu'il faut entendre par "légitime et sérieux", il appartient au juge de décider si le motif invoqué par le propriétaire entre dans cette définition. C'est notamment le cas s'il peut prouver :

• des troubles de voisinage,

• des retards répétés du paiement du loyer.

Contenu de la lettre de congé

La lettre doit préciser le motif qui entraîne le non renouvellement du bail.

Conditions liées au bailleur

Le bailleur peut donner congé à son locataire s'il souhaite reprendre le logement comme résidence principale :

• pour lui même,

• pour son époux(se),

• pour ses ascendants ou descendants,

• ou pour les ascendants ou descendants de son époux(se).

Relogement

Le propriétaire doit proposer au locataire une solution de relogement conforme aux besoins du locataire auquel il donne congé.

Cette obligation de relogement ne s'applique pas si le bailleur a acquis (achat, donation, héritage...) le logement il y a au moins 10 ans (ou 4 ans s'il peut justifier auprès du juge qu'il a acheté le bien en vue de l'habiter).

De plus, l'obligation de proposer un relogement au locataire ne s'applique pas si le propriétaire :

• est lui-même évincé d'un logement qu'il loue à un bailleur qui exerce un droit de reprise,

• est lui-même évincé d'un logement qui fait l'objet d'une expropriation ou d'une mesure d'interdiction d'habiter dans les lieux pour cause de péril ou d'insalubrité,

• ne bénéficie plus de son logement de fonction pour des raisons indépendantes de sa volonté.

Locataire protégé

Le droit de reprise pour habiter ne peut pas être exercé par le bailleur si le locataire du logement :

• est âgé de plus de 70 ans,

• et dispose de ressources annuelles inférieures à 1,5 fois le montant annuel du Smic.

Cette protection ne s'applique pas si le bénéficiaire de la reprise (le propriétaire ou l'un de ses proches) est lui-même âgé de plus de 65 ans (dans ce cas, le locataire n'est pas protégé, quels que soient son âge et le montant de ses ressources.)

Délivrance du congé

Le propriétaire qui souhaite reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche doit donner congé à son locataire par courrier remis :

• en recommandé avec avis de réception,

• par acte d'huissier,

• ou en main propre contre émargement ou récépissé.

Toutefois, pour éviter tout éventuel contentieux, il est recommandé d'envoyer la lettre en recommandé ou par acte d'huissier.

Pour être valable, la lettre de congé doit contenir un certain nombre d'informations qui varient selon la nature de la reprise.

S'il s'agit d'une reprise pour habiter avec proposition de relogement, la lettre de congé doit préciser :

• les caractéristiques du logement proposé  (adresse, nombre de pièces, degré de confort et loyer du logement proposé, nom et coordonnées du propriétaire)

• le délai de reprise (3 mois minimum),

• l'identité du bénéficiaire de la reprise.

Le locataire dispose d'1 mois pour refuser ou accepter la proposition.

En l'absence de réponse ou cas de refus dans ce délai, le bailleur doit saisir le tribunal d'instance dont dépend le logement.

S'il s'agit d'une reprise pour loger un proche sans proposition de relogement, la lettre de congé doit préciser :

• les raisons du congé (droit de reprise exercé en vertu de l'article 19 de la loi de 1948),

• la date et le mode d'acquisition de l'immeuble,

• le nom et l'adresse du propriétaire du bénéficiaire de la reprise,

• la catégorie à laquelle appartient le propriétaire si c'est lui qui bénéficie de la reprise

• l'emplacement et le nombre de pièces du logement du bénéficiaire.

Préavis applicable

Un délai de préavis pendant lequel le locataire peut rester dans les lieux s'applique à compter de la réception du courrier par le locataire. Ce délai est de :

• 3 mois minimum si le congé est donné pour habiter avec une offre de relogement,

• 6 mois dans tous les autres cas.

Nature des travaux concernés

Le propriétaire peut reprendre le logement lorsqu'il souhaite effectuer certains travaux.

Il s'agit des travaux :

• de démolition pour reconstruction,

• ou de surélévation,

• ou d'addition de construction.

Relogement

Le propriétaire doit proposer au locataire une solution de relogement conforme aux besoins du locataire auquel il donne congé.

Délivrance du congé

Le propriétaire qui souhaite reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche doit donner congé à son locataire par courrier remis :

• en recommandé avec avis de réception,

• par acte d'huissier,

• ou en main propre contre émargement ou récépissé.

Toutefois, pour éviter tout éventuel contentieux, il est recommandé d'envoyer la lettre en recommandé ou par acte d'huissier.

La lettre de congé doit reproduire :

• le motif du congé,

• les dispositions des articles 13 et 13 bis de la loi de 1948.

Préavis applicable

Un délai de préavis pendant lequel le locataire peut rester dans les lieux s'applique à compter de la réception du courrier.

Ce délai est de 6 mois.